بازار مسکن در ایران همواره یکی از جذابترین گزینههای سرمایهگذاری بوده است؛ اما ورود مستقیم به این بازار معمولاً به سرمایههای چند صد میلیونی یا حتی چند میلیاردی نیاز دارد. علاوه بر آن، خرید ملک شخصی با چالشهایی مثل جستوجو، معامله، نگهداری، اجاره دادن، مالیات و خطر خالی ماندن ملک همراه است.
برای حل این مشکلات، «صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات» طراحی شده است؛ ابزاری نوین در بازار سرمایه که امکان سرمایهگذاری غیرمستقیم در ملک را با مبالغ کم فراهم میکند. به این ترتیب میتوان از عایدی اجاره و رشد قیمت ملک بهره برد، بدون اینکه درگیر دردسرهای مالکیت مستقیم شد.
در این مقاله، تمام نکات مهم صندوق املاک و مستغلات را بر اساس «اساسنامه صندوق املاک و مستغلات» و مقررات بازار سرمایه ایران، به زبان ساده توضیح میدهیم.
۱. صندوق املاک و مستغلات چیست؟
صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات (Real Estate Fund) نوعی نهاد مالی تحت نظارت سازمان بورس است که:
– وجوه تعداد زیادی سرمایهگذار را جمع میکند؛
– با این وجوه املاک و مستغلات آماده بهرهبرداری (معمولاً اداری، تجاری، بعضاً مسکونی و…) را در ایران میخرد یا اجاره میکند؛
– املاک را اجاره میدهد یا در زمان مناسب میفروشد؛
– درآمد حاصل از اجاره و فروش را پس از کسر هزینهها، بین سرمایهگذاران تقسیم میکند.
در واقع شما بهجای اینکه یک واحد آپارتمان یا یک مغازه بخرید، «واحدهای سرمایهگذاری» صندوق را میخرید. هر واحد سرمایهگذاری مثل یک سهم کوچک از کل داراییهای صندوق است. به این ترتیب:
– با مبالغ کم وارد بازار ملک میشوید؛
– از رشد قیمت ملک و اجارهبها منتفع میشوید؛
– نیازی به مدیریت مستقیم ملک ندارید.
۲. صندوق دقیقاً در چه چیزهایی سرمایهگذاری میکند؟
طبق اساسنامه، حوزه سرمایهگذاری صندوق دو بخش اصلی دارد:
الف) فعالیت اصلی صندوق
مهمترین محلهای سرمایهگذاری عبارتاند از:
▪ خرید املاک دارای شرایط قانونی کامل (سند رسمی، پایان کار، قابلیت انتقال و…)
▪ اجاره دادن املاک در تملک صندوق
▪ اجاره کردن املاک و واگذاری مجدد آنها به مستأجران
▪ فروش املاک در زمان مناسب
▪ سرمایهگذاری در واحدهای سایر صندوقهای املاک و صندوقهای زمین و ساختمان
▪ خرید سهام شرکتهای بورسی فعال در حوزه انبوهسازی و املاک
ب) فعالیتهای فرعی
برای حفظ نقدشوندگی سبد:
▪ اوراق بهادار رهنی
▪ واحدهای صندوقهای با درآمد ثابت
▪ ابزارهای مالی با درآمد ثابت و سپردههای بانکی
▪ دریافت تسهیلات بانکی برای خرید ملک (در سقف مجاز)
یک نکته مهم در اساسنامه
▪ حداقل ۷۰ درصد داراییهای صندوق (بهجز ۶ ماه اول شروع فعالیت و ۶ ماه پایانی قبل از انحلال) باید در داراییهای موضوع فعالیت اصلی یعنی خود املاک و مستغلات و ابزارهای مرتبط با آن باشد.
▪ مجموع تعهدات پرداخت آتی صندوق بابت خرید اعتباری املاک، نباید بیش از ۶۰ درصد ارزش کل داراییها شود. این یعنی صندوق نمیتواند بیش از حد بدهکار شود.
همچنین صندوق «حق مشارکت مستقیم در ساختوساز یا اعطای تسهیلات ساخت» را ندارد؛ یعنی برخلاف صندوق زمین و ساختمان، بیشتر روی املاک تکمیل شده و قابل بهرهبرداری سرمایهگذاری میکند، نه پروژههای در حال ساخت.
۳. صندوق چه نوع ملکهایی میتواند بخرد؟
طبق اساسنامه، املاک و مستغلاتی که صندوق میخرد باید شرایط مشخصی داشته باشند:
▪ حتماً در ایران واقع شده باشند؛
▪ منع قانونی، قراردادی یا قضایی برای مالکیت یا انتقال نداشته باشند؛
▪ کاربری مشخص (تجاری، اداری، صنعتی، خدماتی و…) داشته باشند؛
▪ اگر قرار است مالکیت «عرصه و اعیان» (عین ملک) خریداری شود:
▪ دارای سند رسمی مالکیت باشند؛
▪ گواهی پایان کار معتبر داشته باشند؛
▪ قابل انتقال به غیر باشند؛
▪ در رهن یا وثیقه نباشند؛
▪ اختلاف و تعارض در مالکیت، حدود، حقوق ارتفاقی و… نداشته باشند؛
▪ معارض ثبتی نداشته باشند؛
▪ زمینهای خام بدون بنا یا با مستحدثات نامتناسب نباشند.
مدیر صندوق موظف است برای اطمینان از این شرایط، استعلامهای لازم را از مراجع رسمی مثل شهرداری، سازمان ثبت اسناد و املاک و اداره مالیات بگیرد.
۴. درآمد صندوق از کجاست و چطور بین سرمایهگذاران تقسیم میشود؟
منابع اصلی درآمد صندوق املاک و مستغلات:
▪ اجاره دریافتی از مستأجران املاک تحت تملک صندوق
▪ سود سپردههای بانکی و اوراق با درآمد ثابت
▪ سود ناشی از فروش املاک (افزایش قیمت ملک در زمان فروش)
بر اساس اساسنامه، صندوق موظف است:
▪ حداقل ۹۰ درصد «درآمدهای دریافتی حاصل از اجاره املاک و مستغلات و سود سپردهها و اوراق با درآمد ثابت» را بعد از کسر هزینهها بین سرمایهگذاران تقسیم کند؛
▪ این تقسیم عواید در مواعدی انجام میشود که در امیدنامه صندوق مشخص شده (ماهیانه، فصلی، ششماهه یا سالانه) ولی فاصله آن نمیتواند از یک سال بیشتر باشد.
درباره سود فروش املاک:
▪ پرداخت سود ناشی از فروش املاک، به پیشنهاد مدیر صندوق و با تصویب مجمع صندوق انجام میشود.
▪ پس از تصویب مجمع، حداکثر ظرف یک ماه، سود فروش باید متناسب با تعداد واحدهای هر سرمایهگذار در تاریخ تصویب مجمع، به حساب آنها واریز شود.
در صورت تأخیر در پرداخت:
▪ اگر مدیر صندوق در پرداخت سودهای جاری (اجاره و سود سپرده و…) در موعد مقرر تأخیر کند، طبق اساسنامه باید به ازای هر روز تأخیر، معادل ۸ در ۱۰هزار مبلغ قابل پرداخت را به سرمایهگذار بپردازد.
۵. واحدهای سرمایهگذاری صندوق چیست و چطور کار میکند؟
سرمایه صندوق به «واحدهای سرمایهگذاری» تقسیم شده است. واحدها معمولاً دو نوعاند:
▪ واحدهای ممتاز: معمولاً در اختیار مؤسسان، مدیر و برخی ارکان است و حق رأی در مجامع صندوق عمدتاً بر اساس آنها است.
▪ واحدهای عادی: واحدهایی که عموم مردم از طریق بورس یا پذیرهنویسی خریداری میکنند.
۶. آیا میشود واحدها را با ملک تهاتر کرد یا ابطال نمود؟
طبق اساسنامه، ابطال واحدهای سرمایهگذاری میتواند:
▪ به صورت نقدی انجام شود؛
▪ یا در قبال تحویل بخشی از املاک و مستغلات صندوق (تهاتر واحد با ملک مشخص)، البته در چارچوب رویه مصوب و امیدنامه.
۷. خرید و فروش املاک صندوق چگونه انجام میشود؟
فرآیند فروش املاک صندوق در اساسنامه بسیار دقیق تنظیم شده است:
▪ مدیر صندوق یک «رویه فروش املاک» تهیه میکند؛
▪ مجمع صندوق این رویه را تصویب میکند؛
▪ یک نسخه از این رویه برای اطلاع، به سازمان بورس ارسال میشود.
۸. ارکان صندوق چه کسانیاند و چه میکنند؟
ارکان اصلی صندوق طبق اساسنامه عبارتاند از:
▪ مجمع صندوق
▪ مدیر صندوق
▪ متولی
▪ حسابرس
۹. چگونه میتوان در صندوق املاک و مستغلات سرمایهگذاری کرد؟
در ایران، صندوقهای املاک و مستغلات معمولاً به صورت «صندوق قابل معامله در بورس (ETF)» یا صندوقهای پذیرفتهشده در بازار سرمایه عرضه میشوند.
مراحل کلی
▪ داشتن کد بورسی (از طریق سجام و کارگزاری)
▪ جستوجوی نماد صندوق املاک مورد نظر در سامانه معاملات کارگزاری
▪ خرید واحدهای صندوق مثل خرید سهام عادی
▪ نگهداری، افزایش، کاهش یا فروش واحدها در بازار ثانویه هر زمان که بخواهید (در چارچوب نقدشوندگی صندوق)
در مرحله آغاز فعالیت صندوق، معمولاً یک «پذیرهنویسی اولیه» انجام میشود که در آن، واحدها برای اولین بار عرضه میشوند. بعد از پذیرهنویسی و ثبت نزد سازمان و مرجع ثبت شرکتها، معاملات ثانویه شروع میشود.
۱۰. تفاوت صندوق املاک و مستغلات با خرید مستقیم ملک چیست؟
تفاوتهای اصلی
۱. حداقل سرمایه
▪ خرید مستقیم ملک: نیاز به سرمایه بالا
▪ صندوق: امکان ورود با مبالغ نسبتاً کم
۲. نقدشوندگی
▪ ملک: زمانبر و پرهزینه
▪ صندوق: فروش واحدها مثل سهام، معمولاً سریعتر و کمهزینهتر
۳. مدیریت
▪ ملک: تمام دردسرها با خود شماست (اجاره دادن، وصول اجاره، تعمیرات و…)
▪ صندوق: یک تیم حرفهای این کارها را انجام میدهد
۴. تنوع
▪ ملک: معمولاً یک یا دو ملک
▪ صندوق: سبدی متنوع از چندین ملک در کاربریها و مناطق مختلف
۵. شفافیت
▪ ملک: اطلاعات محدود و پراکنده
▪ صندوق: صورتهای مالی حسابرسیشده، گزارش مدیر، نظارت سازمان بورس و متولی
۶. هزینهها
▪ ملک: مالیات، عوارض، کمیسیون مشاوران املاک، استهلاک و…
▪ صندوق: هزینهها در سطح صندوق مدیریت و از درآمد کسر میشود؛ شما بهصورت خالص سود دریافتی را میگیرید.
۱۱. تفاوت صندوق املاک و مستغلات با صندوق زمین و ساختمان چیست؟
صندوق املاک و مستغلات
▪ روی املاک تکمیلشده، دارای سند رسمی و آماده بهرهبرداری تمرکز دارد؛
▪ درآمد اصلی از اجاره و رشد قیمت ملک است؛
▪ طبق اساسنامه، فعالیت مستقیم در ساخت یا مشارکت در ساخت ندارد.
صندوق زمین و ساختمان
▪ برای تأمین مالی پروژههای ساختمانی (در حال ساخت) ایجاد شده؛
▪ ریسک ساخت، تأخیر پروژه و پیشفروش را هم در دل خود دارد؛
▪ بعد از اتمام پروژه، واحدهای ساختمانی فروخته و صندوق تسویه میشود.
۱۲. ریسکها و معایب احتمالی صندوق املاک و مستغلات
هیچ سرمایهگذاری بدون ریسک نیست.
مهمترین ریسکهای این صندوقها
▪ ریسک بازار مسکن: اگر رکود شدید در بازار مسکن رخ دهد، اجارهها یا قیمت فروش ملک ممکن است کمتر از انتظار رشد کند.
▪ ریسک خالی ماندن ملک: اگر ملک برای مدتی بدون مستأجر بماند، درآمد اجاره کاهش مییابد.
▪ ریسک مدیریتی: انتخاب نامناسب املاک، قیمتگذاری غلط یا مدیریت ضعیف میتواند بازده صندوق را پایین بیاورد.
▪ ریسک مقرراتی: تغییر در قوانین مالیاتی، قوانین بازار سرمایه یا مقررات مرتبط با املاک میتواند روی عملکرد صندوق اثر بگذارد.
▪ ریسک نقدشوندگی: اگر حجم معاملات واحدهای صندوق در بورس پایین باشد، امکان فروش سریع با قیمت منصفانه محدود میشود.
۱۳.بزرگترین و شناختهشدهترین REITهای دنیا (عموماً در آمریکا):
حوزه فعالیت: انبارها، لجستیک، مراکز توزیع جهانی (بزرگترین REIT صنعتی دنیا)
حوزه فعالیت: برجهای مخابراتی و زیرساخت ارتباطات بیسیم در سراسر جهان
حوزه فعالیت: دکلهای مخابراتی، فیبر نوری و زیرساخت 5G (عمدتاً در آمریکا)
حوزه فعالیت: دیتاسنترها و زیرساخت اینترنت (یکی از باکیفیتترین REITهای دیتاسنتر)
حوزه فعالیت: دیتاسنترها و میزبانی زیرساخت ابری در سطح جهانی
منابع تحلیلی و مرجع برای مقایسه و بررسی REITها
▪ Nareit (مرجع رسمی صنعت REIT در آمریکا)
▪ صفحه آموزشی NAGA درباره REITها و نمونه بهترینها
جمع بندی
برای انتخاب بهترین صندوق، لازم است امیدنامه، اساسنامه، سبد املاک، بازده تاریخی، حجم معاملات، مدیر و متولی صندوق را بررسی کنی و بعد از طریق کد بورسی، واحدهای آن را خریداری نمایید.
