خرید خانه یکی از مهم‌ترین و در عین حال چالش‌برانگیزترین اهداف مالی برای اکثر خانواده‌های ایرانی محسوب می‌شود. در دهه‌های اخیر، رشد قابل توجه قیمت مسکن، توانایی بسیاری از افراد را برای تأمین مسکن مورد نیاز خود بدون اتکا به تسهیلات بانکی را کاهش داده است. در گذشته، فرآیند دریافت وام مسکن پیچیدگی‌های خاص خود را داشت و اغلب شامل مراحل طولانی، ارائه وثایق متعدد و مهم‌تر از همه، نیاز به سپرده‌گذاری طولانی‌مدت (مانند یک سال) در حساب‌های پس‌انداز مسکن بود. این شرایط، زمان‌بر و مستلزم برنامه‌ریزی بلندمدت بود.
اما امروزه، با ظهور ابزار مالی نوینی به نام اوراق تسهیلات مسکن، که به اختصار اوراق تسه نامیده می‌شود، این مسیر تا حد زیادی هموار و تسریع شده است. اوراق تسه، با هدف تسهیل فرآیند خانه‌دار شدن و کاهش موانع پیش روی متقاضیان وام مسکن طراحی شده‌اند.
این مقاله به صورت جامع و با زبانی ساده به بررسی ماهیت اوراق تسه، نحوه عملکرد آن، مزایا و محدودیت‌های استفاده از این ابزار و گام‌های عملی برای دریافت وام مسکن می‌پردازد. هدف این راهنما، توانمندسازی خوانندگان برای اتخاذ تصمیمات آگاهانه در مسیر خرید مسکن است.
اوراق تسه چیست؟
به زبان ساده، اوراق تسه را می‌توان گواهی یا حق‌الامتیاز دریافت وام مسکن در نظر گرفت. این اوراق توسط بانک مسکن منتشر می‌شوند و به عنوان ابزاری برای تأمین مالی پروژه‌های مسکن و تسهیل دسترسی مردم به وام مسکن عمل می‌کنند. ارزش اسمی هر برگه از اوراق تسه، معادل ۵۰۰ هزار تومان وام است. این اوراق، برخلاف حساب‌های پس‌انداز سنتی، در بازار فرابورس ایران قابل خرید و فروش هستند.
این بدان معناست که شما برای خرید اوراق تسه، نیازمند داشتن کد بورسی هستید. فرآیند دریافت کد بورسی از طریق سامانه‌های معتبر دولتی و کارگزاری‌های بورسی انجام می‌شود.
علاوه بر اوراق تسه بانک مسکن، بانک ملی ایران نیز اوراق مشابهی را با عنوان اوراق تسهیلات مسکن بانک ملی (تملی) منتشر می‌کند. اگرچه اصول کاربری هر دو نوع اوراق مشابه است، اما تفاوت‌های کلیدی در برخی جزئیات اجرایی، سقف وام‌های قابل ارائه، و همچنین عمق و نقدشوندگی بازار معاملات آن‌ها وجود دارد که در ادامه به تفصیل به آن‌ها پرداخته خواهد شد.
چرا اوراق تسه؟ مزایای کلیدی
استفاده از اوراق تسه برای دریافت وام مسکن، در مقایسه با روش‌های سنتی، مزایای قابل توجهی را به همراه دارد که آن را به گزینه‌ای جذاب برای بسیاری از متقاضیان تبدیل کرده است:
▪ عدم نیاز به سپرده‌گذاری طولانی‌مدت
برخلاف گذشته که برای دریافت وام مسکن لازم بود تا یک سال (یا حتی بیشتر) پول خود را در حساب پس‌انداز مسکن سپرده‌گذاری کنید و منتظر بمانید تا نوبت شما برسد، با خرید اوراق تسه، شما عملاً حق دریافت وام را خریداری می‌کنید و بلافاصله می‌توانید به فرآیند درخواست وام وارد شوید. این امر، به خصوص برای افرادی که نیاز فوری به مسکن دارند، بسیار حائز اهمیت است.
▪ صرفه‌جویی چشمگیر در زمان
فرآیند دریافت وام مسکن از طریق اوراق تسه، به مراتب سریع‌تر از روش‌های سنتی است. به جای انتظار یک‌ساله یا بیشتر برای افتتاح حساب و رسیدن نوبت، با خرید اوراق، کل فرآیند دریافت وام می‌تواند طی چند روز کاری به اتمام برسد. این سرعت، انعطاف‌پذیری بیشتری را برای برنامه‌ریزی‌های خرید یا ساخت مسکن فراهم می‌کند.
▪ قابلیت معامله و نقدشوندگی
اوراق تسه، ابزاری مالی قابل معامله در بازار سرمایه هستند. این بدان معناست که اگر پس از خرید اوراق، به هر دلیلی از دریافت وام منصرف شدید یا نیازتان تغییر کرد، می‌توانید اوراق خریداری شده را مجدداً در بازار فرابورس به فروش برسانید. این قابلیت، ریسک ناشی از تغییر شرایط را کاهش می‌دهد.
▪ دسترسی آسان از طریق کارگزاری‌ها
خرید و فروش اوراق تسه، مانند سایر سهام و اوراق بهادار، از طریق تمام کارگزاری‌های بورسی در سراسر کشور امکان‌پذیر است. این دسترسی گسترده، فرآیند خرید و فروش را برای تمامی سرمایه‌گذاران و متقاضیان وام تسهیل می‌کند.
▪ یادگیری مدیریت ریسک و سرمایه‌گذاری
خرید اوراق تسه، خود نوعی سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود و همانند هر سرمایه‌گذاری دیگری، دارای ریسک‌های خاص خود است. قیمت این اوراق بر اساس عرضه و تقاضا در بازار تغییر می‌کند. آشنایی با مفاهیم مدیریت ریسک در بازارهای مالی، به شما کمک می‌کند تا با دیدی بازتر و آگاهانه‌تر در این بازار فعالیت کنید. پیشنهاد می‌کنیم برای درک عمیق‌تر این موضوع، مقاله «مدیریت ریسک در بازارهای مالی» را مطالعه نمایید.
روش استفاده از اوراق تسه: گام به گام
استفاده از اوراق تسه برای دریافت وام مسکن، یک فرآیند چند مرحله‌ای است که با شناخت و طی کردن صحیح هر مرحله، به نتیجه مطلوب خواهید رسید:
۱. دریافت کد بورسی: اولین و مهم‌ترین گام، داشتن کد بورسی است. برای این منظور، شما باید ابتدا در سامانه سجام (سامانه جامع اطلاعات مشتریان) ثبت‌نام کرده و احراز هویت خود را به صورت حضوری یا غیرحضوری انجام دهید. پس از تکمیل مراحل سجام، می‌توانید از طریق یکی از کارگزاری‌های رسمی و معتبر بورس، نسبت به دریافت کد بورسی خود اقدام نمایید. (برای آشنایی کامل با سامانه سجام و چرایی ضرورت آن برای سرمایه‌گذاری، مطالعه مقاله «سامانه سجام چیست و چرا برای سرمایه‌گذاری ضروری است؟» به شما توصیه می‌شود.)
۲. خرید اوراق تسهیلات مسکن: پس از دریافت کد بورسی و دسترسی به سامانه معاملاتی کارگزاری خود (شامل سامانه‌های آنلاین، موبایل و …)، نماد معاملاتی اوراق مورد نظر خود را جستجو کنید. نماد اوراق تسهیلات مسکن بانک مسکن معمولاً به صورت «تسه» و اوراق تسهیلات مسکن بانک ملی به صورت «تملی» در سامانه معاملاتی نمایش داده می‌شوند. شما می‌توانید بر اساس نیاز خود و سقف وام مورد نظر، تعداد مورد نیاز از این اوراق را خریداری نمایید.
۳. ارائه اوراق به بانک مربوطه: پس از خرید اوراق از بازار فرابورس، باید به شعبه بانک مربوطه (بانک مسکن برای اوراق تسه و بانک ملی برای اوراق تملی) مراجعه کرده و این اوراق را به بانک ارائه دهید. بانک بر اساس تعداد برگه‌های اوراقی که خریداری و ارائه کرده‌اید، میزان وام قابل اعطای شما را محاسبه و تعیین خواهد کرد. به ازای هر برگه اوراق تسه یا تملی، مبلغ ۵۰۰ هزار تومان به عنوان وام به شما پرداخت می‌شود.
۴. توجه ویژه به تاریخ انقضا: اوراق تسهیلات مسکن، برخلاف سهام عادی، دارای تاریخ انقضا هستند. هر برگه اوراق تسه خریداری شده، معمولاً ۲ سال اعتبار دارد. پس از گذشت این مدت، اوراق بی‌ارزش شده و قابلیت استفاده برای دریافت وام را از دست خواهند داد. بنابراین، بسیار مهم است که به تاریخ انقضای اوراق خود توجه داشته باشید و قبل از انقضا از آن‌ها استفاده کنید.
نکات مهم در خرید و استفاده از اوراق تسه
برای استفاده بهینه و موفقیت‌آمیز از اوراق تسهیلات مسکن، توجه به نکات زیر ضروری است:
▪ ارزش هر برگه: مجدداً تأکید می‌شود که هر برگه از اوراق تسه یا تملی، معادل ۵۰۰ هزار تومان وام است. برای دریافت وام با مبالغ بالاتر، باید تعداد مناسبی از این اوراق را خریداری نمایید.
▪ محدودیت فروش اوراق تسه بانک مسکن: اوراق تسه بانک مسکن، پس از خرید، تا ۴ ماه از زمان خرید قابل فروش مجدد در بازار نیستند. تنها استثنای این قانون، زمانی است که از تاریخ انقضای اوراق کمتر از ۴ ماه باقی مانده باشد. در این شرایط، امکان فروش زودهنگام وجود دارد. این قانون برای جلوگیری از سفته‌بازی و نوسان‌گیری کوتاه‌مدت وضع شده است.
▪ سقف خرید روزانه: برای جلوگیری از تمرکز خرید و فروش و حفظ نظم بازار، سقف مشخصی برای خرید اوراق در هر روز معاملاتی برای هر کد معاملاتی تعریف شده است. این سقف توسط سازمان بورس و اوراق بهادار تعیین و اعلام می‌شود.
▪ نوسان قیمت اوراق: قیمت اوراق تسه و تملی، همانند سایر اوراق بهادار، بر اساس عرضه و تقاضا در بازار فرابورس متغیر است. عواملی مانند نرخ سود بانکی، شرایط اقتصادی، و میزان تقاضا برای وام مسکن، بر قیمت این اوراق تأثیرگذار هستند.
▪ ارتباط قیمت و تاریخ انقضا: اوراقی که به تاریخ انقضای خود نزدیک‌تر هستند، معمولاً با قیمت کمتری نسبت به اوراق با تاریخ انقضای دورتر به فروش می‌رسند. این موضوع به دلیل افزایش ریسک عدم استفاده از اوراق در زمان مقرر است. با این حال، خرید اوراق با تاریخ انقضای نزدیک‌تر، نیازمند آن است که شما فرآیند دریافت وام را با سرعت بیشتری انجام دهید.
تفاوت‌های کلیدی بین تسه (بانک مسکن) و تملی (بانک ملی)
اگرچه هر دو نوع اوراق تسهیلات مسکن، هدف مشترکی را دنبال می‌کنند، اما تفاوت‌هایی بین اوراق منتشر شده توسط بانک مسکن (تسه) و بانک ملی (تملی) وجود دارد که در انتخاب بین آن‌ها باید مد نظر قرار گیرد:
▪ سقف وام: به طور کلی، بانک مسکن در دوره‌های مختلف، سقف وام‌های بالاتری را نسبت به بانک ملی برای متقاضیان واجد شرایط در نظر می‌گیرد. این تفاوت سقف وام می‌تواند در انتخاب نوع اوراق تأثیرگذار باشد، به خصوص اگر نیاز به مبالغ وام زیاد دارید.
▪ عمق و نقدشوندگی بازار: بازار معاملات اوراق تسه بانک مسکن، به دلیل سابقه طولانی‌تر و حجم معاملات بالاتر، معمولاً عمق بیشتری دارد. این بدان معناست که خرید و فروش اوراق تسه معمولاً راحت‌تر صورت می‌گیرد و نقدشوندگی بالاتری دارد. در مقابل، بازار اوراق تملی ممکن است نقدشوندگی کمتری داشته باشد.
▪ به‌روزرسانی سقف وام: بانک مسکن، به عنوان متولی اصلی تأمین مالی مسکن، معمولاً در اعلام و به‌روزرسانی سقف تسهیلات مسکن و اوراق مربوطه، فعال‌تر و سریع‌تر عمل می‌کند. این سرعت عمل می‌تواند در بهره‌مندی از فرصت‌های وام‌گیری با مبالغ بالاتر مؤثر باشد.
▪ نماد معاملاتی: همانطور که ذکر شد، نماد معاملاتی اوراق تسهیلات مسکن بانک مسکن «تسه» و نماد معاملاتی اوراق تسهیلات مسکن بانک ملی «تملی» است. این تفاوت صرفاً یک شناسه معاملاتی است و به ماهیت و کارکرد اوراق اشاره دارد.
محاسبه هزینه خرید اوراق
برای درک بهتر هزینه‌های مرتبط با خرید اوراق تسه، یک مثال واقعی را بررسی می‌کنیم:
فرض کنید شما نیاز به دریافت مبلغ ۲۵۰ میلیون تومان وام مسکن از بانک مسکن دارید.
▪ ارزش هر برگه وام: همانطور که گفته شد، هر برگه از اوراق تسه معادل ۵۰۰,۰۰۰ تومان وام است.
▪ محاسبه تعداد برگه‌های مورد نیاز: برای دریافت ۲۵۰ میلیون تومان وام، تعداد برگه‌های لازم به صورت زیر محاسبه می‌شود:
۲۵۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان (مبلغ وام مورد نیاز) ÷ ۵۰۰,۰۰۰ تومان (ارزش هر برگه) = ۵۰۰ برگه اوراق تسه.
▪ محاسبه هزینه خرید اوراق: حال فرض کنید قیمت هر برگه اوراق تسه در بازار فرابورس، ۸۰,۰۰۰ تومان باشد. در این صورت، هزینه کل خرید این ۵۰۰ برگه اوراق به شرح زیر خواهد بود:
۵۰۰ برگه (تعداد اوراق) × ۸۰,۰۰۰ تومان (قیمت هر برگه) = ۴۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان (۴۰ میلیون تومان)
نکته مهم: این مبلغ ۴۰ میلیون تومان، هزینه واقعی خرید حق دریافت وام است و در واقع بخشی از سرمایه شماست که صرف خرید این “حق” می‌شود. این مبلغ جدا از اصل مبلغ وام (۲۵۰ میلیون تومان) و همچنین سود و اقساط ماهیانه‌ای است که در آینده به بانک بازپرداخت خواهید کرد. این هزینه، یک هزینه اولیه برای دسترسی سریع به وام محسوب می‌شود.
جمع‌بندی: تسهیلات مسکن، گامی نوین در خانه‌دار شدن
اوراق تسهیلات مسکن (اوراق تسه)، به عنوان ابزاری نوین و کارآمد در بازار سرمایه ایران، توانسته‌اند مسیر دسترسی به وام مسکن را برای بسیاری از هموطنان کوتاه و هموار سازند. مزایای اصلی این اوراق، شامل عدم نیاز به سپرده‌گذاری طولانی‌مدت، صرفه‌جویی قابل توجه در زمان، و قابلیت معامله و نقدشوندگی است. با خرید این اوراق، دیگر نیازی به انتظار کشیدن برای فعال شدن حساب پس‌انداز مسکن نیست و می‌توانید سریع‌تر برای تحقق رویای خرید یا بازسازی خانه اقدام نمایید.
برای مقایسه جامع‌تر این روش با سایر ابزارهای مالی و سرمایه‌گذاری موجود در بازار ایران، پیشنهاد می‌کنیم مقاله «چشم‌انداز گزینه‌های سرمایه‌گذاری در سال ۱۴۰۴» را نیز مطالعه فرمایید. این مقاله به شما کمک می‌کند تا درک بهتری از جایگاه اوراق تسه در سبد سرمایه‌گذاری خود داشته باشید.
اگر به دنبال کاهش هزینه‌های دریافت وام مسکن خود هستید و می‌خواهید از بهترین زمان برای خرید اوراق تسه اطلاع یابید، یا نیازمند مشاوره تخصصی در زمینه سرمایه‌گذاری و تسهیلات مسکن هستید، کارشناسان ما در سبدگردان آبنوس آماده ارائه خدمات و راهنمایی به شما هستند. با ما تماس بگیرید تا بهترین راهکار متناسب با شرایط شما را بیابیم.
